Vor rund drei Jahren war es noch günstig, einen Hauskauf zu finanzieren. Zwar stiegen die Hauspreise jedes Jahr auf neue Höchststände, doch für einen Immobilienkredit mussten Sie nur wenig extra aufwenden. Anfang 2022 lag der durchschnittliche Zinssatz bei 15-jähriger Zinsbindung laut dem Finanzierer Interhyp noch bei bescheidenen 1,3 Prozent. 

Das änderte sich mit der durch den Ukraine-Krieg anziehenden Inflation schnell. Im Sommer reagierte dann die Europäische Zentralbank (EZB) und hob die Leitzinsen an, die rund sieben Jahre auf dem Nullpunkt vor sich hinvegetiert hatten. So wie diese bis Ende 2023 von 0 auf 4,5 Prozent kletterten, zogen auch die Zinsen für Immobilienkredite an. Sie erreichten ebenfalls im Herbst 2023 mit 4,4 Prozent ihren Höhepunkt.

Leitzinsen dürften weiter sinken

Seitdem hat sich die Lage wieder etwas beruhigt. Weil die Inflation gesunken ist, hat die EZB die Leitzinsen mittlerweile wieder auf 2,75 Prozent gesenkt. Die Immobilienzinsen sind nicht in gleichem Maße gesunken, liegen aber immerhin wieder bei knapp 3,5 Prozent. 

In naher Zukunft dürfte beides weiter nach unten gehen. Die EZB hat Leitzinsen von rund 2,0 Prozent als ihr Ziel ausgegeben. Machen die Immobilienzinsen diesen Schritt also auch nur annähernd mit, sänken sie auf rund 3,0 Prozent.

Bei hohen Zinsen verlängert sich die Laufzeit des Kredits

Das macht die Finanzierung eines Hauses oder einer Immobilie für sie wieder günstiger, denn die Zinsen spielen – gerade, wenn sie auf dem jetzigen Niveau liegen – eine entscheidende Rolle. 

Das gilt in zweierlei Hinsicht: Zum einen erhöhen sie die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs. Je höher die Zinsen, desto teurer wird also der Hauskauf. Zweitens entscheiden sie darüber, wie viel von Ihrem Immobilienkredit Sie tilgen können, denn Ihr Budget lässt meist nur eine maximale Monatsrate zu. Je mehr von dieser Monatsrate schon für Zinsen draufgeht, desto weniger bleibt für die Tilgung. Das verlängert die Laufzeit Ihres Kredites und erhöht damit auch wieder die Zinskosten.

Aktuell sieht die Situation so aus, dass die meisten Deutschen bei einem Hauskauf rund 20 Prozent des Preises als Eigenkapital einbringen und eine Annuität von rund 6 Prozent zahlen. Die Annuität ist nur die Summe aus Zinsrate und Anfangstilgung, also der Prozentsatz der Kreditsumme, den Sie jedes Jahr zahlen. Geteilt durch 12 ergibt das die Monatsrate. 

Beim aktuellen Zinsniveau von 3,5 Prozent bedeutet dies, dass Sie für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 inklusive aller Nebenkosten 60.000 Euro Eigenkapital aufbringen müssten und die restlichen 240.000 Euro mit einem Kredit finanzieren. Der hätte bei einer Anfangstilgung von 2,5 Prozent eine Monatsrate von 1200 Euro und liefe 25 Jahre und 5 Monate, bis Sie ihn abbezahlt hätten. Die Zinskosten in dieser Zeit summierten sich auf 126.460 Euro. Sie machen also 42 Prozent des Kaufpreises aus. Insgesamt würde Sie der Hauskauf 426.460 Euro kosten.

Wenn die EZB nun die Zinsen senkt und die Banken bei den Immobilienzinsen nachziehen, verändert sich diese Rechnung. Wie genau, hängt allerdings davon ab, wie Sie auf die Zinssenkung reagieren. Die erste Möglichkeit wäre, den gesparten Zins in die Tilgung zu investieren. Sinkt die Rate also um 0,5 auf 3,0 Prozent, könnten Sie Ihre Anfangstilgung umgekehrt von 2,5 auf 3,0 Prozent erhöhen. Die Monatsrate bleibt dadurch gleich, weil sich die Annuität von 6,0 Prozent nicht verändert. Sie zahlen also weiterhin 1200 Euro. 

Kredit zwei Jahre früher abbezahlt

Dadurch, dass Sie mehr pro Monat tilgen, sinkt die Laufzeit des Kredits. Statt 25 Jahren und 5 Monaten hätten Sie Haus oder Wohnung jetzt schon nach 23 Jahren und 5 Monaten abbezahlt – zwei Jahre schneller also. Das wiederum bedeutet, dass Sie auch zwei Jahre weniger als vorher Zinsen bezahlen müssen. Die Zinskosten und damit die Gesamtkosten sänken in unserem Rechenbeispiel dadurch um 28.783 Euro oder rund 7 Prozent. 

Die relative Ersparnis ist dabei gleich, egal wie teuer der Hauskauf ist. Kostet die Immobilie nur 200.000 Euro, sparen Sie 19.189 Euro, bei einer Immobilie für 1.000.000 Euro wären es 95.945 Euro – beides sind rund 7 Prozent der Gesamtkosten einer heutigen Finanzierung.

Geringere Monatsrate als zweite Option

Die zweite Möglichkeit wäre, die Zinssenkung des Kredits dadurch auszunutzen, dass Sie Ihre monatliche Belastung senken, also eine geringere Monatsrate bezahlen. Würden Sie im Beispiel der 300.000 Euro teuren Immobilie Ihren Kredit also mit 3,0 Prozent Zinsen (0,5 Prozent weniger als heute) und der gleichen Tilgung von 2,5 Prozent abbezahlen, sinkt die Annuität analog von 6,0 auf 5,5 Prozent. Für die Monatsrate bedeutet das, dass sie von 1200 auf 1100 Euro sinkt. Das wären rund 8 Prozent weniger, diese relative Änderung ist bei anderen Summen dieselbe. 

Allerdings verlängert sich durch die geringere Annuität die Laufzeit des Kredites von 25,4 auf 26,6 Jahre. Weil die Zinsen geringer sind, würden Sie damit insgesamt aber immer noch sparen. Allerdings sind es dann nur 14.361 Euro oder rund 3 Prozent der Gesamtkosten. Wenn Sie die gesparten 100 Euro jeden Monat investieren, und sei es nur zu einer Nettorendite von 3 Prozent, ergäbe das nach 26,6 Jahren ein weiteres Plus von fast 17.000 Euro. Insgesamt hätten Sie damit also rund 31.000 Euro mehr am Ende.

Hauskauf mit weniger Eigenkapital finanzieren

Eine dritte Möglichkeit ist, die Annuität wie im oberen Absatz zu senken, und die Zinssenkung zudem dafür zu nutzen, den Hauskauf mit weniger Eigenkapital zu finanzieren. Schließlich gilt als Faustregel, dass Sie bei höheren Zinsen mehr Eigenkapital einbringen sollten – also müsste umgekehrt dasselbe gelten. 

Im Beispiel des 300.000 Euro teuren Hauses sänke das Eigenkapital dadurch von 60.000 auf 30.000 Euro, wodurch die Kreditsumme von 240.000 auf 270.000 Euro steigt. Das würde beim auf 3,0 Prozent gesunkenen Zinssatz und einer gleichen Anfangstilgung von 2,5 Prozent einen leichten Anstieg der Monatsrate gegenüber heute von 1200 auf 1225 Euro bedeuten. Das sind rund 2 Prozent. Auch die Laufzeit stiege durch die geringere Annuität wie im Beispiel davor von 25,4 auf 26,6 Jahre. 

Gesamtkosten fallen marginal, aber Eigenkapital kann investiert werden

Aber: Unter dem Strich kämen Sie damit immer noch günstiger weg als heute. Die Gesamtkosten fielen um 232 Euro, also marginale 0,05 Prozent. Das klingt nicht viel, aber auf der anderen Seite könnten Sie die 30.000 Euro gespartes Eigenkapital an der Börse investieren. Selbst mit einer bescheidenen Netto-Rendite von 3 Prozent würden daraus in 26,6 Jahren fast 66.000 Euro – am Ende stände also ein Plus von 36.000 Euro für Sie.

Welche dieser Optionen für Sie die beste ist, müssen Sie sich im Einzelfall ausrechnen. Es gibt einige Faktoren, die wir der Einfachheit halber hier weggelassen haben. So zeigt sich zum Beispiel jetzt schon, dass Verkäufer mit höheren Kaufpreisen auf die sinkenden Zinsen reagieren. Das könnte die Rechnung also zu Ihren Ungunsten verschieben. 

Im zweiten und dritten Beispiel haben wir dafür eine konservative Rendite für Geldanlagen angenommen. Wer sich fit an der Börse fühlt, kann hier sicher mehr Rendite herausholen, was sich über 23 bis 26 Jahre Laufzeit bemerkbar machen wird.

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